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Gestión de Inversiones Inmobiliarias en Colombia

Índice de Contenido:

1CCBRIDGE

1.1 Objeto social y servicios que presta.

 

2.REPUBLICA de COLOMBIA

2.1.    Régimen cambiario y garantías jurídicas para inversiones extranjeras

 

3.  SECTOR INMOBILIARIO EN COLOMBIA 

3.1.    El sector inmobiliario colombiano frente al ajuste de la crisis mundial

3.1.1   Factores de demanda

3.1.2   Factores demográficos

3.1.3   Financiación bancaria del sector

3.1.4   Empresas promotoras y constructoras

3.1.5   Previsiones de evolución futura 

 

4.  CARTERA DE INVERSIONES INMOBILIARIAS de CCBRIDGE.

 

4.1 Cartera de inversiones inmobiliarias

 

4.2 Inversión a “CORTO PLAZO”: Promoción de Viviendas de Interés Social -VIS-

4.2.1   Características de la Vivienda de Interés Social VIS

4.2.2   BBVA: Operativa bancaria entre España y Colombia

4.2.3   Fiducia inmobiliaria, Fiducia preventas y Fiducia inmobiliaria completa.

4.2.4   Juan Mengual, Gerente empresa CCBRIDGE.

4.2.5   Equipo multidisciplinar

4.2.6   Operativa general del proceso

4.2.7   Estructura de costes y beneficios de una promoción tipo VIS

4.2.9   Garantías que otorga CCBRIDGE.

4.2.10  Localización geográfica de promociones

4.3 Inversión a “MEDIO PLAZO”: Promoción de suelo urbano

4.3.1   Características de la inversión y perfil del Inversionista

4.3.2   Planes Parciales

4.3.3   Áreas de Regeneración Urbana

4.3.4   Catalogo de suelo urbano aptos para viviendas VIS 

4.4 Inversión a “LARGO PLAZO”: Inversión en Bienes Inmuebles

4.4.1   Características de la inversión

4.4.2   Rentabilidades medias por alquiler de inmuebles en Colombia

4.4.3   Perfil del Inversionista

4.5 Otras propuestas de inversión singulares

4.5.1   Oportunidades de Inversión

1. CCBRIDGE.

1.1 Objeto social y servicios que presta.

CCBRIDGE es una compañía cuyo objeto social es la gestión de inversiones de capital  en el sector inmobiliario de Colombia.

Nuestros Clientes Inversores son personas físicas o jurídicas, que desean participar como Inversionistas de Capital en nuestra Cartera de Productos Inmobiliarios en  Colombia. Todas nuestras oportunidades de negocio inmobiliario, se caracterizan por ofrecer a nuestros Clientes Inversores una alta rentabilidad en el plazo de inversión previsto a la vez que se benefician de las mayores garantías jurídicas y financiera otorgadas por la República de Colombia.

 Nuestro principal objetivo es transmitir en todo momento CONFIANZA en su inversión.

La confianza de nuestros Clientes Inversores la conseguimos con el ordenamiento jurídico y fiscal vigente en Colombia, la puesta en práctica de una serie de procesos combinados en ambos países y la estructura humana y organizativa a ambos lados, lo cual nos permite garantizar tanto la seguridad de su inversión como los beneficios teóricos a obtener. Es un proceso complejo que se inicia con la aportación de capital de nuestros clientes y culmina, con la devolución del mismo capital más la rentabilidad resultante una vez se ha realizado la inversión inmobiliaria en el plazo acordado.

CCBRIDGE realiza su gestión en base a un Manual de Procedimientos que define las acciones a realizar para conseguir su objeto social, es decir, la realización a plena satisfacción de nuestros Clientes Inversores de su inversión inmobiliaria.

CCBRIDGE, cobra un porcentaje sobre los beneficios ya obtenidos, variable según el tipo de inversión inmobiliaria.

Colombia es un país de oportunidades, y ahora es el momento de invertir.

2.  REPUBLICA DE COLOMBIA  

2.1 Régimen cambiario y garantías jurídicas para las inversiones extranjeras

El Régimen Cambiario colombiano tiene como objetivo promover la internacionalización de la economía colombiana, estimular el comercio exterior y la inversión extranjera, facilitar el desarrollo de las transacciones corrientes con el exterior y dotar a las autoridades monetarias de información veraz y relevante con relación a los ingresos y salidas de divisas al país.

Se considera inversión extranjera a toda inversión de capital del exterior directa por personas no residentes en Colombia. Se considera inversionista de capital del exterior a toda persona natural o jurídica titular de una inversión extranjera directa.

La inversión extranjera recibe el mismo tratamiento que la inversión nacional. No se admite, por lo tanto, la imposición de condiciones o tratamientos discriminatorios o más favorables a los inversionistas extranjeros.

La realización de la inversión extranjera no requiere autorización, salvo para los regímenes especiales de determinados sectores, entre los cuales no está el inmobiliario.

Las condiciones para el reembolso de la inversión y para la remisión de los beneficios que estuvieren vigentes en la fecha de registro de la inversión, no podrán ser modificadas de manera que afecten desfavorablemente al inversionista.

La legislación Colombiana en su conjunto, está dirigida a facilitar la inversión extranjera y garantizar jurídicamente tanto la inversión como el reembolso de la misma y sus beneficios. El Reino de España y la República de Colombia tienen firmado un Convenio de Doble Imposición que grava los beneficios obtenidos en destino antes de su repatriación, y que justifica que después no haya una segunda tributación en el país de origen.

3.  SECTOR INMOBILIARIO en COLOMBIA

3.1 El sector inmobiliario Colombiano frente al ajuste de la crisis mundial

El sector inmobiliario de las economías desarrolladas ha tenido un peso importante en el desarrollo de la actual crisis económica global. En esta ocasión, Colombia se sitúa en un lugar privilegiado dentro de los países menos afectados por la crisis internacional, y los datos avanzan que la actual crisis tendrá un efecto poco profundo en la tasa de crecimiento de la economía colombiana.

El sector de la construcción fue un protagonista principal de la última fase de expansión de la economía colombiana y de igual forma ha sufrido los efectos combinados del agotamiento del ciclo económico y del fuerte choque de confianza que se presentó como consecuencia de la agudización de la crisis internacional.

A diferencia de la crisis de finales de los noventa, el sector inmobiliario colombiano solo sentirá los efectos colaterales del menor crecimiento económico, pero no será el epicentro de ésta. Factores de oferta y demanda, así como la financiación inmobiliaria explican la evolución reciente del sector.

3.1.1   Factores de demanda

El crecimiento ordenado de los precios de la vivienda en el ciclo expansivo del sector de la construcción       (2001 - 2012) y la recuperación de la demanda durante los últimos meses del pasado 2012, hace prever que no se presentarán presiones a la baja en los precios de la vivienda a nivel nacional.

3.1.2   Factores demográficos

En Colombia se ha presentado una tendencia de reducción en el número de personas que componen los hogares, lo que conlleva a un crecimiento más acelerado de estos que de la población. Los hogares han crecido a una tasa anual de 3,4% entre 1993 y 2012, mientras que la población lo ha hecho a 2,2%.

Las estimaciones de la población a futuro y la tendencia de reducción del tamaño de los hogares las cifras reflejan que las necesidades de vivienda sean cercanas a 350.000 viviendas nuevas por año en el próximo quinquenio. Adicionalmente, según el último censo de población, existe un déficit de vivienda de 3.828.055 unidades, distribuido entre 1.307.757 en déficit cuantitativo y 2.520.298 en déficit cualitativo.

Los datos de licencias otorgadas reflejan que entre el 2005 y 2012, años de un ciclo expansivo, se han creado en promedio 123.000 viviendas al año, por lo que el déficit se ha venido ampliando durante los últimos años.

Estas tendencias demográficas, unidas con el déficit habitacional existente generan  expectativas positivas para la demanda de vivienda en Colombia para los próximos años.

3.1.3   Financiación bancaria del sector inmobiliario

Uno de los puntos más importantes que le ha permitido al país enfrentar la crisis externa es la solidez del sistema financiero. El crédito para la financiación y la construcción de vivienda continúa fluyendo y presenta un crecimiento interanual a junio de 2012 del 10%.

De igual forma, existen factores que permiten asegurar que la dinámica del crédito se mantendrá vigente durante los próximos meses a pesar de la menor actividad en el sector. El recorte de tasas de interés del Banco de la República se ha transmitido al resto de tasas de la economía incluyendo las tasas del crédito hipotecario.

Por otra parte, el Gobierno Nacional en Abril del 2009 lanzó un novedoso plan para estimular la compra de vivienda,  con muy buenos resultados en la reactivación de ventas de viviendas nuevas, lo cual ha supuesto una alta capacidad de impacto para el sector.

El plan del Gobierno consiste en subsidiar durante siete años, una parte de los intereses de los créditos destinados a adquirir viviendas nuevas. La cobertura varía dependiendo del valor comercial de la vivienda, siendo mayor para las viviendas de menor valor (Viviendas de Interés Social -VIS-), pudiendo representar una disminución de hasta un 30% de la cuota mensual del préstamo hipotecario.

3.1.4   Empresas promotoras y constructoras

Las empresas dedicadas a la construcción de obras residenciales continúan manteniendo una situación financiera sólida a pesar de la desaceleración del sector. La solidez del sector de la construcción está asociada en parte a la consolidación del modelo de preventas a través de la fiducia inmobiliaria.

Bajo este esquema las empresas sólo inician la construcción si el proyecto alcanza el punto de equilibrio, es decir, se obtiene un nº mínimo de ventas determinado (75%) y se disponen de la financiación necesaria para la finalización del proyecto. Así el stock de viviendas nuevas sin vender es del 2-3% del total construido. Si en España se hubiera aplicado el sistema de preventas, con toda seguridad no se encontraría con la situación actual de 1.500.000 de viviendas nuevas y acabadas sin vender.

El esquema de preventa tiene la ventaja entre otros, de disminuir los riesgos financieros de los promotores y evita situaciones como la que se presentó en Colombia a finales de los noventa, en que las empresas del sector se endeudaban para iniciar un proyecto sin garantizar el flujo de caja que les permitiera cumplir con sus obligaciones adquiridas.

3.1.5   Previsión de evolución futura

Ante la perspectiva de tasas de interés bajas y estables en el futuro, tasas bajas de inflación, el flujo adecuado de recursos de financiación y la recuperación económica, es de esperar una expansión del sector por encima del crecimiento promedio de la economía en los próximos años.

A futuro, es importante destacar que las expectativas del sector siguen siendo muy favorables debido a factores de demanda estructurales como el déficit de viviendas existente, el aumento esperado de la población y el aumento en el número de hogares, entre otros.

Estas condiciones unidas al fortalecimiento del sector y a un gran camino por recorrer en la integración de los créditos hipotecarios a diferentes grupos poblacionales, generan expectativas positivas para el desarrollo del mismo.

La actividad del sector también se verá favorecido por el esperado desarrollo del sector de edificaciones no residencial y que necesitará el país al entrar en una nueva etapa de expansión económica, como son las oficinas, los locales comerciales y los hoteles.

4.  CARTERA DE INVERSIONES INMOBILIARIAS de CCBRIDGE.

4.1 Cartera de inversiones inmobiliarias

Del análisis y conocimiento “a pie de calle” del sector inmobiliario, surgen las opciones más interesantes de promoción inmobiliaria para el inversor extranjero, teniendo en cuenta las particularidades del mercado local y la competencia existente.

Las opciones de inversión que ofrece CCBRIDGE  en su Cartera de Inversiones Inmobiliarias esta determinadas por el objetivo inicial de obtener la máxima rentabilidad, en el periodo de tiempo acordado y con el menor riesgo posible. Ofrecemos de 3 productos de inversión en función del tiempo de  realización de la inversión, a corto, medio y largo plazo.

4.2 Inversión a “CORTO PLAZO”: Promoción de Viviendas de Interés Social -VIS-

La vivienda VIS reúne una serie de características que la convierten en el producto tipo más interesante para entrar en el sector inmobiliario colombiano. Esta inversión inmobiliaria obtiene la máxima rentabilidad, en el plazo más corto con el menor riesgo.

Este producto constituye la base continua y constante de CCBRIDGE  con promociones que se solapan en el tiempo en diferentes localizaciones geográficas.

4.2.1   Características de la Vivienda de Interés Social – VIS –

Después de la fuerte recesión que se vivió a finales de la década de los noventa, el sector de la construcción logro recuperarse convirtiéndose en uno de los sectores más dinámicos de la economía colombiana.

Dentro del sector de construcción, la promoción de edificios jugó un papel muy destacado en el crecimiento económico para el país, al presentar tasas de expansión superiores a los dos dígitos y siendo un generador de empleo. Esta recuperación de la actividad edificadora fue producto de una recuperación generalizada de la economía, junto con un aumento de la confianza de consumidores y empresarios, que condujo a un fortalecimiento del mercado laboral. Conjuntamente la estabilidad macroeconómica y los logros en reducción de la inflación permitieron a los colombianos acceder a mejores condiciones de financiación, al aumentarse los plazos para los créditos hipotecarios y reducirse las tasas de interés.

El ajuste que se empieza a dar en el sector inmobiliario es un proceso que se explica con la reducción en la capacidad de compra de los hogares y los incrementos constantes en los precios de los activos inmobiliarios, que han superado los aumentos en los ingresos de las familias. Estos dos hechos explican la menor demanda de las familias. Después de este periodo de 7 a 8 años de fuerte ciclo expansivo ( 2002-2010 ), la actividad inmobiliaria en el país comienza a mostrar signos de desaceleración, en especial la demanda de vivienda de estratos altos, que es la demanda que se atendió preferentemente por los promotores por su mayor rentabilidad. La vivienda de estrato alto después de 5 – 6 años sostenidos de construcción, empieza a dar signos de tener la oferta saturada y estar al límite en los precios de venta, por lo cual supone un riesgo su promoción.

Por el contrario, como se desatendió la promoción de Vivienda de Interés Social -VIS- que va destinada a los estratos más bajos, existe una gran demanda acumulada y no satisfecha. Actualmente el producto más demandado y con menor riesgo en su venta es la vivienda VIS y las viviendas libres de < 100 millones de pesos, que además son las viviendas que reciben toda la ayuda del estado.

Las Viviendas de Interés Social -VIS-  es un producto de producción masiva por la gran demanda existente y el déficit acumulado, por tanto una promoción con riesgo cero, en la que además el comprador compra con las ayudas del Gobierno.

Las viviendas VIS tienen su precio de venta limitado, por tanto, para igualar los beneficios obtenidos en una promoción de estrato alto, se hace necesario realizar un mayor número de unidades y conseguir más rotaciones en el tiempo. La gran demanda acumulada, la sencillez en su diseño y construcción permite conseguir este objetivo.

La vivienda VIS por las características de riesgo cero, mayores rotaciones en su construcción, y por tanto mayor rentabilidad, se constituye en el producto inmobiliario prioritario que se oferta en nuestra Cartera de Inversión Inmobiliaria, ya que entendemos que es el producto que de manera general satisface las necesidades de nuestros Clientes Inversores, una buena rentabilidad, a corto plazo (10-12 meses) y con riesgo nulo (fase de preventas + demanda acumulada y no satisfecha)

4.2.2 BBVA: Operativa Bancaria entre España - Colombia

BBVA  El BBVA es el segundo banco Español en importancia y tiene una presencia muy destacada en Colombia desde el año 2004, a través de su filial el BBVA Colombia. En Colombia es la cuarta entidad bancaria por volumen de negocio, siendo su vocación y principal producto la cartera hipotecaria, por lo cual tiene una presencia muy activa en la financiación de promociones inmobiliarias.

Todas las inversiones que se vehiculan a través de CCBRIDGE, se realizan con el BBVA como único banco interviniente en todo el proceso. En consecuencia, todos los flujos de dinero en ambos sentidos, se realizan entre el BBVA  de España y su filial colombiana.

BBVA y Registro de la Inversión Extranjera en Colombia Todas las inversiones del exterior deben registrarse ante el Banco de la República, como condición necesaria para que el inversionista extranjero pueda ejercer los derechos cambiarios que le confiere la ley,  y que consisten básicamente, en remitir de nuevo al exterior los beneficios netos comprobados que generen periódicamente sus inversiones.

Una vez realizada la transferencia de capital, es necesario “monetizar las dividas de EUROS a PESOS COLOMBIANOS“, para lo cual es necesario realizar la  Declaración de cambio Nº 04, un formulario del Banco de la República para el “Registro de la inversión“.

El BBVA realizara la tramitación administrativa de la Inversión de Capital Extranjero y su monetización en la divisa local ($ peso colombiano) para su inversión. Todo este proceso administrativo requiere una tramitación profesional ante el Banco de la República para garantizar básicamente, el origen legal de los fondos, y posteriormente en base a este permiso garantizar la repatriación de los beneficios.

BBVA y remisión de los beneficios a España Finalizada la inversión y liquidados los impuestos correspondientes, el BBVA Colombia gestiona la repatriación del capital inicial y los beneficios acreditados, Con esta operativa bancaria, garantizamos que sus aportaciones de capital se realizan con un ingreso en el BBVA  España, y la repatriación del capital invertido más los beneficios obtenidos en BBVA España.

BBVA y beneficios para nuestros Clientes Inversores  Además de trabajar con una entidad de crédito de reconocido prestigio y solvencia, operar con una única entidad confiere a todo el proceso una plusvalía global en efectividad y plazos.

4.2.3   Fiducia Inmobiliaria, Fiducia preventas y Fiducia inmobiliaria completa

Fiducia Inmobiliaria La fiducia es un instrumento fundamental en la práctica inmobiliaria y su aplica en Colombia desde el año 2002. Es muy importante entender su aplicación para el fin propuesto, que es dar las máximas garantías a nuestros clientes inversores.

La Fiducia es un método asociativo entre las partes que intervienen en una promoción inmobiliaria para asegurar un “aislamiento patrimonial”, es decir, para evitar el apalancamiento financiero entre proyectos diferentes y asegurar que los proyectos son independientes, así un proyecto fallido no afecta a los otros.

Como consecuencia del “aislamiento patrimonial”, se deriva la unión entre las  diferentes partes que intervienen en una promoción (inversor, constructor, gerencia, compradores, entidad de crédito, etc.) a la vez que les da confianza entre ellos.

El objeto de la fiducia es de “medio”, no de “resultado”.

Fiducia Preventas La Fiducia es una figura obligatoria por ley en Colombia para la fase de preventas, es decir, con las cantidades dinerarias entregadas a cuenta al promotor por los compradores. A esta modalidad de Fiducia se le denomina “Fiducia Preventas “y se  estructura con la figura del “Encargo Fiduciario“.

En la practica la Fiducia Preventas se convierte en el mejor de los “estudios de mercado” y de “auditoria del proyecto”, para arrancar una promoción con garantía y al menor coste posible para el promotor. La fase de preventas se acaba cuando se alcanza el “punto de equilibrio”, existen varios (legal, económico, etc.) aunque generalmente, se establece en un número determinado unidades vendidas, que garantiza el buen fin de la promoción cuando esta se inicia.

Se inicia el encargo fiduciario con la apertura de una cuenta del proyecto, y la Fiducia lleva una contabilidad del proyecto desglosada por vivienda. Se establece una cantidad mínima equivalente al 5% del valor de adquisición, para asegurar un compromiso serio y evitar simulaciones de compra para forzar el punto de equilibrio. Se establece un plan de pagos que dura entre la  fase de preventa y el inicio de la construcción,  una cantidad que debe representar (junto con las subvenciones, si tiene derecho) el 30% del valor, ya que por ley solo el 70% restante puede ser financiado por los bancos.

Una vez alcanzado el punto de equilibrio, la Fiducia entrega al promotor el 100% de las cantidades recaudadas. La aplicación del sistema de preventas y en su consecuencia alcanzar el punto de equilibrio, obliga a que no se inicia una promoción si no hay compradores que garantizan su buen fin. Con este mecanismo se ha conseguido que en Colombia no exista un stock importante de vivienda nueva y acabada sin vender. Este stock es residual y en la actualidad es del 2-3 %  de viviendas acabadas sobre oferta total.

Fiducia Inmobiliaria Completa ó Integral  La Fiducia Inmobiliaria es uno de los diferentes tipos de Fiducia que oferta el sector bancario para el sector inmobiliario, y es la modalidad que por sus características ofrece más garantías a todas la partes intervinientes, ya que abarca la totalidad de las fases de una promoción inmobiliaria.

La Fiducia Inmobiliaria es una herramienta diseñada para los promotores, que les permite comercializar y gestionar sus proyectos inmobiliarios de una manera ágil, facilitándoles su ejecución. Igualmente les brinda a los compradores la plena confianza en la administración de los recursos en la fase de preventas y su posterior destinación en los esquemas de la Fiducia Inmobiliaria

Para brindar transparencia y gestión profesional de los recursos correspondientes al proyecto, el promotor constituye un “patrimonio autónomo” a través de la celebración de un contrato de fiducia mercantil. Al Patrimonio autónomo se aporta el solar, las cuotas iníciales de los compradores, los desembolsos de crédito si este se ha solicitado por el promotor y los demás recursos que deban ser empleados para la realización del proyecto, en nuestro caso las aportaciones de capital por nuestros inversionistas.

La Fiduciaria se encarga de administrar los fondos hasta la total terminación de la obra y la escrituración de las unidades inmobiliarias a los compradores.

Con esta Fiducia el RIESGO es el del PROYECTO, no del PROMOTOR.

Mediante la firma de un “Contrato de Fiducia Mercantil de Recaudo y Administración” la sociedad fiduciaria, en nuestro caso BBVA Fiduciaria SA, realizara las siguientes actividades:

1. Recauda el valor correspondiente a las promesas de venta y cuotas iníciales de las diferentes unidades del proyecto. Esta fase se corresponde con la “Fiducia Preventas”.

2. Suscribe contratos con nosotros como Gerentes del Proyecto, de la Promoción y de la Venta. También suscribe contratos con el Constructor  y el Interventor.

3. Recibe los demás recursos destinados a la construcción del proyecto (solar, cuotas de compradores, aportaciones de capital, etc.).

4. Suscribe las promesas de compraventa con cada uno de los compradores.

5. Efectúa los pagos de certificaciones al constructor (ordenados por la Gerencia y autorizados por el Interventor), y el resto de costos y gastos asociados al proyecto.

6. Escritura cada una de las unidades construidas a sus respectivos compradores.

7. Reparte los beneficios obtenidos a los fideicomitentes, en nuestro caso y con la parte que les corresponda, a nuestros clientes que aportaron capital como inversores.

La Fiducia es una figura legal que intermedia y da ropaje jurídico a la estructura completa. La Fiducia permite unir partes si no las conozco o desconfió de ellas ( constructor, gerencia, otros socios, etc. ), ya que la Fiducia protege y elimina las discusiones entre las partes y socios, y actúa conforme lo acordado previamente por las partes, a las cuales reclama sus obligaciones a la par que les reparte sus derechos. Los beneficios obtenidos para la promoción son indiscutibles:

 

   Con la primera fase de Fiducia Preventas superada con éxito, se garantiza el buen fin.

   Se genera mayor confianza entre todas las partes.

   Transparencia y seguridad en la gestión de los recursos por la Fiduciaria BBVA.

   Administración óptima y profesional de los recursos por la Fiduciaria BBVA.

   Se facilita el acceso al crédito tanto del promotor (si se solicita) como a los compradores finales, porque el banco gestiona todos los recursos y el proceso en su conjunto.

   Evita la creación de una sociedad para cada promoción.

   Aislamiento patrimonial de bienes y recursos que permiten el cumplimiento del proyecto.

Beneficios para nuestros clientes inversores Todas las promociones de CCBRIDGE  en Colombia se realizan con la modalidad de Fiducia Inmobiliaria Completa, que garantiza la máxima confianza a nuestros clientes.

BBVA Fiduciaria SA es una filial de BBVA constituida legalmente como sociedad comercial, que se caracteriza por su activa participación con productos especializados para el sector de la promoción inmobiliaria. BBVA Fiduciaria SA administra con calidad y eficiencia los fideicomisos a su cargo, actuando profesionalmente en favor de sus clientes, buscando los máximos beneficios para éstos de conformidad con el marco legal y los mandatos recibidos.

Con la intermediación de la Fiducia, nuestros Clientes Inversores tienen la total garantía que su inversión se aplica a una única operación y que la única entidad que gestiona el dinero es la Fiducia  a su vez, es contratada por la Fiducia BBVA para gerencia la promoción, no teniendo acceso al capital aportado. Como Gerente, ordena los pagos, el Interventor certifica su idoneidad y la Fiducia atiende su pago.

El BBVA por su demostrada y clara vocación hipotecaria en Colombia, es también un banco muy activo en la financiación de promociones inmobiliarias, para lo cual ofrece una amplia cobertura en las necesidades de crédito para las empresas del sector de la construcción.

De igual forma, dispone de una amplia oferta de crédito hipotecario a largo plazo para los compradores, ofreciendo agilidad en aprobación del crédito y trámite de constitución de hipoteca, a través de Centros Hipotecario Especializados en las principales ciudades del país.

   El BBVA es un socio ideal que reúne todas las condiciones para acompañar a nuestros Clientes Inversores en Colombia.

4.2.4   Juan Mengual Poquet

Promotor y Constructor Español   

Juan Mengual Poquet residente en Medellín, Colombia.

Es la persona responsable de CCBRIDGE en Colombia y tiene a su cargo,

   la representación de la sociedad,

   la coordinación entre las partes,

   la gerencia y control de las inversiones gestionadas por CCBRIDGE.

   y la atención  personal en Colombia a nuestros Clientes Inversores.

Es el representante legal de la sociedad en Colombia y la persona encargada de atender cualquier circunstancia de cualquier orden en relación a dicha representación. Su función abarca por una parte la coordinación entre el inversor y la fiducia, y de otra, la coordinación de los diferentes agentes que intervienen en Colombia para conseguir los objetivos de la sociedad. Sera también la persona responsable de las relaciones con el BBVA Colombia. Gerencial personalmente las promociones de CCBRIDGE, atendiendo a su diseño, construcción y venta, mediante la modalidad de encargo fiduciario completo.

Un cometido importante de su misión es brindar a nuestros Clientes Inversores, la información puntual en relación a cualquier circunstancia de su inversión a través de los informes mensuales de la fiduciaria y la auditoria. Estará también a su deposición de los Clientes Inversionistas si desean viajar a Colombia para ver “in situ” sus proyectos de inversión, acompañándoles en su visita y atendiendo cualquier consulta en relación a las mismas o de cualquier otra índole relativa a Colombia.

4.2.5   Equipo multidisciplinar

Juan Mengual aporta el conocimiento y experiencia en la promoción inmobiliaria en España, y la totalidad de la promoción en su diseño, construcción y venta.

Se conforma así un equipo multidisciplinar en Colombia que es tutelado en su conjunto, por la Fiducia Inmobiliaria Completa del BBVA. La Fiducia Inmobiliaria en base a los datos que obtiene del “Informe de Galería Inmobiliaria” (base de datos comunes de todos los bancos colombianos) analiza el proyecto desde,

   Análisis Técnico del proyecto.

   Análisis Financiero.

   Análisis Jurídico.

Y en base a este análisis exhaustivo, acepta la Fiducia Inmobiliaria. A partir de su aceptación, el banco gestiona con la infraestructura de la Fiducia la promoción inmobiliaria. El BBVA controla globalmente toda la operación porque,

   Reúne los recursos de los compradores.

   El solar está limpio, sin cargas, y en el Patrimonio Autónomo constituido de la Fiducia.

   La Fiducia administra todas las aportaciones de los compradores, de los inversionistas, y los recursos del crédito si lo hay.

   Cada una de las figuras que intervienen en la promoción actúa en el ámbito que es conocedor,

   el constructor, construye.

   el interventor, certifica.

   la gerencia, gestiona y vende.

   la fiducia, realiza el encargo encomendado.

   los inversionistas de capital, ganan dinero.

4.2.6   Operativa general del proceso de inversión inmobiliaria

Estará determinada por un Plannig de Inversión que deberá contener los siguientes ítems,

1. Preparación de la Operación Inmobiliaria a ofertar:

    - Datos generales, rentabilidad teórica ofrecida y tiempo de inversión.

 2. BBVA España:

Aportación de capital inversor

3. BBVA España / BBVA Colombia:

Transferencia de capital, permiso de inversión y monetización de divisas.

4. BBVA Colombia / Fiduciaria BBVA :

Aportación de capitales inversionista al Patrimonio Autónomo

- Fiducia Inmobiliaria Completa

- Contrato de Fiducia Mercantil de Recaudo y Administración

            - Constitución de patrimonio autónomo

            - Aportación capital a patrimonio autónomo de fiducia

- Contrato de Gerencia

            - Escrituración de viviendas

            - Pago de Impuestos sobre beneficios

5. Ejecución de obra según el Planing de Obra

4. BBVA Colombia / BBVA España:

        - Convenio de doble imposición España/Colombia

        - Justificación pago impuestos sobre beneficios

        - Repatriación de capital inicial + beneficios

5. BBVA España :

Devolución a Inversionista de,

 ( Capital )  +  ( Beneficios )  –  ( %  Comisión Columbia Domus )

4.2.7    Estructura de costes y beneficios de promoción tipo VIS

1º)   DATOS DEL PROYECTO TIPO VIS

   Estos costes corresponden a un proyecto tipo de Viviendas de Interés Social VIS, extractado de una promoción real en un barrio de Medellín denominado Belén.

   Consta de 72 viviendas unifamiliares adosadas en Planta Baja que están preparadas para que con posterioridad se puedan ampliar en planta primera.

   Las obras de urbanización son simultáneas a las de construcción.

   Datos de partida :

1.  Precio de venta ( IVA incluido ) = 30.400.000 $ ( PESOS COLOMBIANOS )

2.  M2 construidos = 28,90 m2

   La estructura de costes está hecha para 1 vivienda VIP

   1euro = 2.550 pesos colombianos

2º)   INGRESOS POR VENTA

    Cuota inicial ( ahorro programado)...………………………....   3.040.000 $    10 %

    Subsidio estatal   (* 1)………………………………………. 12.160.000 $       40 %

    Crédito comprador (< 70% precio vivienda)………………  15.200.000 $               50 %

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

PVP………………………………….………..  30.400.000 $              100 % 

(* 1)  Los subsidios son de tres tipos y pueden ser acumulables:

-   Estatales

-   Regionales

-   Municipales

 

3º)   COSTES

3.1 SUELO……………………………………………………………………………………..  10,0 %

    - Lote terreno…………………………………………  3.040.000 $ 10,0 %  

        (Repercusión máxima del 10 % en el coste total)

3.2 COSTE DIRECTO………………………………………………………………………..  64,3 %

    - Urbanización……………………………………….   3.526.400 $    11,5 %

    - Construcción………………………………………  13.562.960 $ 44,6 %

    - Administración viviendas…………………………   2.128.000 $   7,0 %

    - Imprevistos / reajustes ……………………………      364.800 $     1,2 %

3.3 COSTES INDIRECTOS…………………………………………………………………   2,7 %

    - Diseño técnico…………………………………….     180.566 $   0,6 %

    - Diseño arquitectónico……………………………      131.944 $   0,4 %

    - Fiducia preventas………………………………...     152.000 $    0,5 %

    - Póliza………………………………………………       76.000 $   0,3 %

    - Interventor…………………………………………     152.000 $ 0,5 %

    - Publicidad………………………………………….     121.600 $ 0,4 %

3.4 COSTES FINANCIEROS……………………………………………………………….   2,6 %

    - Intereses…………………………………………..     668.800 $ 2,2 %

    - Impuesto: 4 x mil………………………………..      121.600 $    0,4 %   

3.5 IMPUESTOS ……………………………………………………………………………    2,9 %

    - Licencia de construcción ……………………….      180.566 $    0,6 %

    - Imprevistos y varios legales……………………        60.800 $  0,2 %

    - Gastos de escrituración 50% + registro………       273.600 $ 0,9 %

    - Régimen propiedad horizontal…………………       138.889 $   0,5 %

    - Impuesto de industria y comercio……………..       212.800 $       0,7 %

3.6  GERENCIA de  OBRA ………………………………………………………….…...  10,5 %

    - Honorarios construcción……………………….    1.520.000 $  5,0 %

    - Honorarios gerencia……………………………       760.000 $    2,5 %

    - Honorarios ventas………………………………      912.000 $  3,0 %

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    COSTE TOTAL VIVIENDA……………………  28.285.304 $           93,0 %

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4º)   “BOLSA” DE BENEFICIOS

4.1 BENEFICIOS DEL CAPITAL…………………………………………………..…..   10,0 %

Desglosado en:

    - UTILIDADES  (ingresos – costes)……………     2.114.695 $  7,0 %

    - Devolución IVA ( media ) ………………………       912.000 $    3,0 %

4.2  HONORARIOS…………………………………………………………………….      9,0 %

Desglosado en:

    - Honorarios construcción……………………….    1.520.000 $  5,0 %

    - Honorarios gerencia……………………………       760.000 $    2,5 %

    - Honorarios ventas (* 1)………………………        456.000 $ 1,5 %

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    TOTAL “BOLSA” BENEFICIOS………………..  5.762.000 $             19,0 %    

 La gerencia cobra o recupera el 1,5 % de las comisiones de venta, ya que solo paga el 1,5 % de comisión por ventas.

 El total de la bolsa de BENEFICIOS  varía entre el 18 – 22 % según promoción.

5º)   BENEFICIOS DEL CAPITAL

Para el supuesto que la financiación de la obra se realiza con financiación aportada por el socio capitalista, el beneficio obtenido seria

5.1 BENEFICIOS del CAPITAL…………………………………………………………….   12,6 %

    - UTILIDADES……………………………………     2.114.695 $  7,0 %

    - Devolución IVA ( media ) ………………………       912.000 $    3,0 %

    - Cobro de costes financieros  (*3).       790.400 $    2.6 %

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                   TOTAL BENEFICIOS de CAPITAL…….     3.817.095 $   

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(*3) No existen costes financieros porque la promoción se financia con aportaciones de Inversores, pero se le reconocen los costes financieros al Inversionista de Capital.

6º)   RENTABILIDAD  TOTAL del KAPITAL “K”

6.1 RECURSOS NECESARIOS CONSTRUIR UNA VIVIENDA

Para el supuesto que la financiación de la obra se realiza con financiación aportada por el socio capitalista, la cantidad de recursos a aportar para financiar una vivienda VIP seria:

    Costes Directos…………………………...    19.582.160 $

    Costes Indirectos………………………….         814.100 $

    -----------------------------------------------------------------------------------

        Total…………………………………  20.396.000 $

        Entrada vivienda  (10 % pvp )…… - 3.040.000 $

        

        TOTAL RECURSOS x Vivienda………    17.396.000 $       

6.2 RENTABILIDAD FINAL INVERSIONISTA de KAPITAL

   Para una inversión 17.396.000 $  por vivienda, se consigue una rentabilidad de 3.817.095 $.

   La promoción tipo de VIS es de 100-150 viviendas unifamiliares adosadas en manzanas.

   El Planing de Inversión es de 12 meses, suponiendo

1.  VENTAS : ritmo 20 viviendas x mes ( 5 etapas )

2.  CONSTRUCCION: Se inicia construcción cada 20 viviendas vendidas, y se tarda 4-5  meses en construir cada etapa de 20 viviendas

3.  COBRO  VENTAS: El recaudo de las hipotecas y subsidios una vez escrituradas, se establece en tres meses después de la finalización de la obra, es decir, la primera etapa a los 8 meses de iniciada la obra

4.2.9   Garantías que otorga CCBRIDGE

Proceso de inversión.

CCBRIDGE, garantiza a sus inversores un proceso de inversión para dar la máxima confianza a sus inversores.

   Promoción de riesgo nulo por ser viviendas de interés social con una gran demanda acumulada, en las cuales los compradores compran con ayudas públicas.

   Sistema de preventas aplicado que garantiza que no se inicia la promoción si no se alcanza el punto de equilibrio que garantiza el buen fin de la operación.

   Intervención del BBVA en España y Colombia, y en todo el proceso a través de los siguientes departamentos:

1.  Comercio Exterior,

2.  Fiducia Inmobiliaria completa,

3.  Centro hipotecario.

Lo cual garantiza que el dinero de los inversores siempre está dentro del circuito del BBVA.

   Presencia en Colombia de Juan Mengual junto con todo el equipo del grupo.

Rendimientos de la Inversión de Capital:

   50% de la “bolsa” de honorarios conjunta.

Este porcentaje supone un % de ganancias sobre la inversión, de acuerdo a la viabilidad teórica de cada promoción en concreto.

   La rentabilidad de la inversión será la que resulte por la fecha de devolución del capital invertido y los beneficios netos obtenidos.

   Los rendimientos netos obtenidos tributan en Colombia, por lo cual y de acuerdo al Convenio de doble imposición entre España y Colombia, no tributan de nuevo en España.

Forma de devolución del capital y los rendimientos:

En función del ritmo de ventas y de la fase de preventas, se establecerá un Planing de Inversión para la devolución.

4.2.10  Localización geográfica de las promociones inmobiliarias

Para la estrategia de focalizar nuestra oferta en las promociones de viviendas VIS, la Cartera de Inversión Inmobiliaria se centrara en grandes ciudades con una característica común, el ser centro de Aéreas Metropolitanas extensas y muy activas, tanto en la demanda de vivienda VIS como en las ayudas de la Administración local para favorecer su promoción.

La Cartera de Inversión Inmobiliaria constara de promociones en diferentes ciudades de Colombia, y su oferta se centrara en Cartagena de Indias, Medellín y Manizales.

Además todas ellas ofrecen todas las alternativas del negocio inmobiliario en el sector residencial y de servicios, en especial Cartagena de Indias, que además suma su carácter de puerto internacional y turístico de referencia mundial.

4.3 Inversión a “MEDIO PLAZO”: Promoción de suelo urbano

4.3.1   Características de la inversión y perfil del Inversionista

Constituye la segunda línea de negocio para CCBRIDGE, dentro del concepto general de “Gestión de inversiones inmobiliarias en Colombia”, destinada a Inversores a “medio plazo” de 2-3 años, con una elevada plusvalía por cuanto se compra a precio rustico y se vende a precio de suelo urbano.

La inversión de capital se aplicaría en la opción de Planes Parciales para la compra de suelo rustico. Es la opción de inversión con más riesgo puesto que existen aprobaciones administrativas de por medio y nunca existe una garantía total, aunque los planes aprobados hasta la fecha no se han demorado más de dos años. Por el contrario es la opción de más elevada rentabilidad por la plusvalía generada y el tiempo necesario para su realización. La rentabilidad dependerá en cada caso de las circunstancias propias de la inversión, como estructura de la propiedad, área geográfica y rapidez de tramitación administrativa.

Las opciones de las Áreas de Regeneración Urbana y el Catalogo de suelos urbanos aptos para viviendas VIS, no requieren de recursos para la compra de suelo, ya que básicamente se trata de gestión y de plusvalía aplicada por nuestros conocimientos. Si no se compra el suelo, se puede aplicar los honorarios de gestión a cambio de un % de suelo finalista. Para cada caso en concreto se deberá aplicar distintas soluciones en función de la complejidad y proyección de la propuesta

La legislación urbanística en Colombia tiene como base la legislación española, aunque su normativa no es tan extensa ni tan rígida. El urbanismo en Colombia es de reciente aplicación, en la actualidad se empiezan a cumplir 10 años de la aprobación de los primeros Planes de Ordenación Territorial de los municipios, y según ley, se deben redactar las primeras revisiones de los mismos, básicamente en los grandes municipios que fueron los primeros que aprobaron Planes Generales.

4.3.2. Planes Parciales

Los últimos años de expansión inmobiliaria han agotado en determinados localizaciones (básicamente grandes ciudades y áreas metropolitanas), los suelos urbanos directos que delimitaron los primeros Planes Ordenación Territoriales.

Los nuevos suelos urbanos se deben generar mediante Planes Parciales, figura nueva en Colombia y no tan complicada en sus requerimientos y tramitación como en España. A título de ejemplo, en Medellín una ciudad con dos millones de habitantes se han aprobado hasta la fecha tres o cuatros Planes Parciales, más otros tantos en tramitación. Es una figura urbanística muy nueva para la Administración y actores inmobiliarios, y los que se están tramitando únicamente son promovidos por grandes promotoras.

No existe pues tradición de “tramitar suelo” por las empresas promotoras para disponer de reservas propias para construir, ni existe la figura de  “Promotor de suelo” a medio-largo plazo.

Partiendo de la base que la propiedad del suelo en Colombia generalmente lo aporta para su tramitación (en una primera fase no es necesaria su compra por la existencia de la fiducia inmobiliaria), se abre una oportunidad muy interesante de liderar la tramitación de Planes Parciales para obtener suelo finalista y venderlo posteriormente a las grandes promotoras.

4.3.3   Áreas de Regeneración Urbana

Es un tema muy interesante porque hay pocas experiencias de Áreas de Rehabilitación Urbana y su gestión mediante Empresas Mixtas (formadas por la Administración y empresa privada).

Existen zonas muy céntricas en las ciudades con un grado muy alto de degradación, en las cuales la Administración si tuviera el respaldo de la iniciativa privada colaboraría en la creación de Áreas de Rehabilitación Urbana, para reasentar en aéreas periféricas promociones de viviendas VIS para los habitantes de las áreas a regenerar, y a la par obtener suelos finalistas en una posición privilegiada en el centro de la ciudad para ofertar a las grandes empresas promotoras.

Es un tema novedoso incluso para la misma Administración, pero se parte con la ventaja que el proceso cuenta con el apoyo de la Administración (empresas mixtas) para todos los temas de gestión y expropiación forzosa de inmuebles.

4.3.4   Catalogo de suelos aptos para Viviendas de Interés Social -VIS-

La tipología dominante de las promociones de viviendas VIS (viviendas unifamiliares en hilera) es un modelo extensivo que demanda gran cantidad de suelo por su baja densidad. Es relativamente fácil encontrar suelo edificable para promociones de 100-200 viviendas VIS, pero hay dificultad en encontrar suelo para grandes promociones de 1000-3000 viviendas.

El objetivo es tener una cartera de suelos urbanos aptos para promociones de suelos VIS, propias y de terceros. Para esta línea de negocio y las anteriores, es necesario establecer convenios de colaboración con profesionales de cada zona, para buscar directamente las zonas aptas y mejor dotadas de servicios urbanísticos. Simultáneamente aprovecharemos sus contactos y experiencia en temas normativos para que los solares escogidos no tengan problemas en la tramitación de licencia.

4.4 Inversión a “LARGO PLAZO”: Inversión en Bienes Inmuebles

4.4.1   Características de la inversión

Constituye la tercera línea de negocio para CCBRIDGE, dentro del concepto general de “ Gestión de Inversiones Inmobiliarias en Colombia”, destinada específicamente a Inversores de “largo plazo” en bienes inmuebles. CCBRIDGE realiza esta gestión de la inversión mediante un Convenio de Colaboración con una Consultora Internacional de servicios inmobiliarios corporativos, con implantación mundial y con sucursal también en España.

Sus clientes tipo en Colombia son empresas y corporaciones de ámbito nacional, en la modalidad de cuentas corporativas para cada uno de ellas. Ofrece a sus clientes una cartera de servicios integral que desarrolla a escala local, regional, nacional e internacional, desde la consultoría y asesoría inmobiliaria a la representación de propiedades, los servicios comerciales, de inversión y de gestión de proyectos.

Esta consultora dispone de clientes corporativos que desean obtener liquidez, para lo cual venden sus activos inmobiliarios (centros comerciales, logísticos, naves industriales, etc.) y los siguen utilizando mediante un contrato de alquiler a largo plazo al Inversionista que los ha comprado.

4.4.2   Rentabilidades medias por alquiler de inmuebles en Colombia

La rentabilidad NETA (ingresos menos gastos) al año se establece entre 9 – 11 %  anual.

Esta rentabilidad neta media puede decrecer hasta 7-8 %  anual si el inmueble no está muy bien situado y la empresa que lo alquila demuestra balance e historial consolidado. De igual manera, puede aumentar la rentabilidad neta media hasta el 11-13 % anual si el inmueble está muy bien situado, en muy buenas condiciones, y la empresa que lo alquila es una empresa muy consolidada en Colombia. Para obtener la rentabilidad BRUTA se debe añadir 1 – 2 % a la NETA.

La rentabilidad NETA que se ofrece es una rentabilidad inmobiliaria, es decir, la rentabilidad que se obtiene en relación al valor del inmueble. La rentabilidad FINAL para el Inversionista viene incrementada con el incremento anual en la renta de alquiler según el coste de la vida ( 3 – 4 % de media en los últimos años) y la plusvalía anual generada por el incremento de su valor ( 10 % de media anual en últimos años ), en consecuencia la TASA de MERCADO EFECTIVA ANUAL es del 25 – 30 %, muy alejada de las rentabilidades actuales del mercado español.

4.4.3   Perfil del inversionista

Es un Inversionista a largo plazo de 10 años mínimo. La recuperación de la inversión inicial mas la plusvalía, se produce al final del contrato de arrendamiento, cuando se puede vender el edificio. La duración media de los contratos en Colombia que se firman para este tipo de operaciones es de 10 años. Excepcionalmente y para operaciones singulares por su importancia y montante económico, se firman a 15 años.

En la actualidad la Consultora esta estructurando un Fondo de Inversión Privado Inmobiliario, con participación de Fondos de Pensiones e Inversiones de Colombia. Tienen comprometidas aportaciones de algunos Fondos extranjeros y buscan captar capital extranjero, abriéndose una nueva línea de negocio.

4.5 Otras propuestas de inversión singulares

4.5.1   Oportunidades de Inversión

La presencia activa en Colombia con inversiones en desarrollo, propicia la aparición y búsqueda de operaciones singulares fuera de la cartera tipo de inversiones que exigen un tratamiento singular, en las cuales se debe aplicar la plusvalía de conocimientos y soluciones contrastadas en España y novedosas en Colombia, si se adaptan a las particularidades del mercado local.

4.5.2   Plan de Revitalización del Centro Histórico de Cartagena de Indias

Como ejemplo de propuesta de Inversión Singular se enmarca las oportunidades que para la empresa privada supone el Plan de Revitalización del Centro Histórico de Cartagena de Indias, la ciudad más turística de Colombia con proyección internacional.

El Plan de Revitalización es de iniciativa pública y se su ámbito de actuación es el Centro Histórico de Cartagena, que está declarado Patrimonio de la Humanidad. El Plan se desarrolla mediante la recuperación arquitectónica y urbanística del espacio público, complementado con programas sociales. El espacio privado (edificación residencial y equipamientos) queda reservado a la iniciativa privada.

Surge así la oportunidad de completar la iniciativa pública con la regeneración de zonas residenciales muy deprimidas, reasentando la población en la periferia con viviendas VIS y generando solares en pleno Centro Histórico y en primera línea de mar sobre la Bahía de Cartagena, en la situación más cotizada de toda Colombia para realizar promociones residenciales y hoteleras.

En CCBRIDGE tenemos actualmente varios proyectos de inversión en distintos departamento de Colombia, la información de los proyectos es confidencial, por ello el inversor interesado deberá contactar con la persona responsable en dirigir los proyectos.

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